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房产购置
10/29/2021
德国购房流程详解

一.检查自己的财务状况
购房对于大部分工薪阶层来讲,也许用一句话来概括比较贴切:理想是美好的,现实是骨感的。因为随着看房数量的增加,钟意的房产永远是超出预算之外的那一套。为了尽可能地实现理想,买房之前就需要对自己的财务状况有一个相对准确的了解。比如:目前能够用于房产的现金流,后续十几年的收入和支出预算,购买房产期间及之后产生的额外费用等等,买房是为了改善生活,而不是因此而陷入泥潭。


二.拜访银行或其它放贷机构  
对自己的财务状况有了具体分析之后,就需要走访银行或其它放贷机构,让他们帮您做一个详细而准确的测算,比如:贷款额度、利率水平、还款期限、购房价格区间等。这样能更好地指导您有针对性地去寻找理想的房产,避免时间和精力浪费在一些不切实际的房产上。


三.寻找和参观房产
寻找房产的途径有很多,您可以通过网上房地产交易平台、房地产经纪公司、银行房贷部门的广告、报纸杂志等获得房源信息。如果是期房,除了开发商提供的未来房产的虚拟图片,中大型的开发商一般都会提供实物样板房或前期已完工的房产供买家参观。


房子看着漂亮不一定就是好房,还需要了解各个方面的信息,比如:
•附近幼儿园、学校、医院、购物商店等分布情况  
•上下班通勤时间  
•房间数量及面积是否够用
•是否需要大的修缮或改建
•水电暖等供应情况


如果有购买意向而自己对房地产知识又非常有限,建议请房地产估价师对房产做一个完整的检查和价格评估(之前已经介绍过房产估价师内容),小编建议这方面千八百欧元的开支尽量不要省。


四.法院核实房产登记信息
如果您找到了中意的房产,在签订合同或向银行申请贷款之前,您需要先预约前往当地法院,调取和查看此处房产及土地的登记信息,这是最真实和可靠的信息来源。


五.与卖家签订协议或初步合同
   当您找到了适合您的房产,就进入了具体操作阶段,您此时有两种选择:签署预订协议或初步合同。

预订协议(Reservierungsvereinbarung):

经纪人保证在商定好的时间区间内不向任何其他看房者提供相关房产信息,或暂时停止其他人的看房要求,此协议不应产生任何费用。


初步合同(Vorvertrag):

合同内已经列出了基本的购买房产相关的信息,如果两方之一退出合同,则另一方有权要求赔偿。如果您不是十分确定购买,一定要避免卖家或房产经济人的误导,签署此合同需要谨慎。


六.办理贷款融资

当您找到了适合的房产并与卖家或房产经济人签署了初步购买意向后,您就可以带着房产资料和您自己的相关资料前往银行或其它放款机构,办理相应的贷款。这是一个很大的话题,我们后续会有专题介绍,这里就不过多的叙述了。


七.公证预约和办理房产公证

您办理购房贷款的同时,可以进行公证预约,以缩短购房流程所需的时间。各地情况不同,公证预约一般需要数天或数周时间。房产公证是整个购房流程中最重要的一个环节,因为一旦公证完成,就意味着房产所有人的变更。您在签署购房正式合同前一定要保证房产贷款已经审批通过,然后再进行房产公证。

房产买卖合同拟定后,将会在办理公证前 14 天将副本发送给合同缔约双方。双方利用这段时间仔细阅读合同,如有必要,可以请律师协助检查。公证的当天,缔约合同双方必须在场。如果双方对最终房产交易合同无异议,则将当场签署。


八.房产公证后的操作

办理房产公证并支付了公证费后,也并不意味着您已经完全拥有了此房产,因为在得到公证书之前您还需要付款。公证协议签署后,公证处会通知当地税务局,由他们向您收取地产转让税(各州税率不同,约为3.5-6.5%),您支付了此笔款项后,税务局反馈给公证处,公证处会通知当地政府部门,进行房产登记变更,然后公证处出具最终的公证证书,公证才算最终结束。


九.房产交接

当前面所有流程结束后,卖家才会与您办理房产的正式交接,交钥匙是整个流程的最后一步,也是最为激动人心和具有纪念意义的一幕。从此,您真正“拥有“了自己的家,为什么要用到双引号? 因为在您付清房贷之前,银行或放贷方才是此处房产实际的主人,您拥有的只是使用权。一旦还款中断,银行或放贷方有权收回并强制拍卖您的房产,用于还贷。


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