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房产购置
10/29/2021
如何在购房时减税

德国是一个高福利国家,高福利的背后则必然对应的是高税收。在德国工作和生活,报税是人们无法回避的事情。小编这里想跟大家聊一聊,如何通过购买或投资房地产实现减免税赋的目的,以实现个人资产的最大化。


对于自用目的的私人房产交易,房产购置成本部分:房产购买价格、公证费、地产转让税等是不可抵税的。但是可以通过一些正确的操作方式来实现减税,或通过购买房产获得相应的补贴。


一.房地产交易税(Grunderwerbsteuer)的减免

在德国购买房产时,需要缴纳房地产交易税(Grunderwerbsteuer),这个税率是德国各个联邦州自己设定的,税率请参考下图:

 

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1.严格分开购买土地合同和建房合同

如果是期房,您可以先购买一块土地,只需要签订土地购买合同,缴纳土地交易税,然后再跟建房公司签订新建房屋合同。由于是在您自家的土地上新建房屋,房屋并未产生交易,因此无需缴纳房屋的交易税。对于二手房或者已经建好的新房,则需要缴纳土地和房屋交易税。


2.地产交易合同内列出维护和装修的费用

如果您购买房产的原房主对房屋进行过维护和装修,那么这笔修缮费用可以转移给买家,之前的修缮费用在房产交易时不需要缴纳地产交易税。一定要在公证合同内列出此款项,最好还有当时装修时的相应单据。


3. 如果房产内附带家具或其它设施一起出售,例如厨房、灯具、桑拿房、整体浴室等,最好将此价格与房产价格单独列出,因为此部分交易也不需要缴税房产交易税。


4. 如果此房产属于继承或赠与,也不需要缴纳房产交易税。但需要提前了解继承或赠与相关法规,因为继承和赠与也有缴税规定,这种情况下最好咨询相关税务师,以达到避税的目的。


二.购买房产时从缴税中扣除李斯特养老金

如果您购房前有参与德国李斯特养老金计划(Riester-Rente),那么在购房时充分使用李斯特养老金同样可以达到减税的目的。您在李斯特养老金账户内积攒的养老金可以用于购房资金使用,也就是说作为首付资金的一部分,以减少贷款额度,同时能够获得更低的房屋贷款利率。同时,每年存入李斯特养老金账户内的金额,最多可以申请每年2100欧元的特殊还款免税额度。

如果您每年报税,您的李斯特账户资料一般会与报税表格一起收到,如果您没有收到相关信息,可以向相关机构索取李斯特养老金的账户资料,以用于贷款相关手续。


三.因工作原因搬迁的抵税

买了新房自然需要搬家,您最好保存好所有因搬迁产生的费用的单据,因为这部分成本大多可以抵税。

您可以基于下列原因来退税:

1.购买房产后可以大大缩短通勤时间

2.您在其它地方找到了一份新的公证,因此在那里购买房产

3.您为了您的新工作,刚刚从国外回来


下列费用可以抵税:

1.搬家所需的交通及运输费用

2.新居住地的登记费用

3.车辆更改登记地

4.因孩子转学而产生的额外费用,比如补习费、培训费等

所有相关抵税金额都需要通过收据或发票的形式加以证明。


四.因个人原因买房搬家

如果您购买房产并不是因为工作的原因,而是出于私人原因,您可以将其作为所谓的“家政相关服务“服务费用于部分抵税。

抵税的重点是“服务费用“,比如请工匠修整房屋、支付给搬家公司的费用、清洁费等。总的来说,此类费用最多可以是年工资的20%或者每年4000欧元的上限。产生费用相关的单据务必需要保留好,抵税时需要作为附件递交。


五.税务师帮您寻找减免税

涉及到因购买房产而产生的税务上的减免,我们建议您通过专业的税务师来操作,因为他们熟悉相关法律法规,可以最大限度地帮您减税。同时,他们利用专业知识和接触到的各种信息,可以帮您寻找更多的减免税机会。如果您想寻找适合您理财的税务师,可以通过德国税务顾问协会(Deutschen Steuerberaterverbandes: DStV)来帮您安排。


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