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房产指南
10/29/2021
后疫情时期的德国—汉堡篇

1、即使在 2020 年肆虐全球的新冠疫情也无法阻挡房价的上涨,  房地产成为少数增长强劲的市场. 与近期持续飙升的美国房地产市场不同, 德国房价始终保持理性温和的上涨走势, 就像德国人的性格一样稳健而不张扬.。


德国的房地产上涨始于2009年,在此期间许多城市的住宅物业价格出现了大幅上涨,部分城市的公寓价格上涨了一倍不止。人口和就业的强劲增长和持续下降的失业率推高了房产需求,而供给却始终处于低位。新开项目缓慢推进,住宅空置率也有所下降,租金也因此出现明显的上升。


2、德国房价持续上涨近10年后, 德国房产是否还值得够买?是否具有投资价值?

据房地产专业网站immowelt近日对房价走势的预测,德国房价至少会上涨到2030年。根据联邦统计局数据2020年德国房屋和公寓的价格与2019相比上涨了5.7%,慕尼黑,斯图加特和法兰克福等大城市,公寓价格上涨10%左右。


多个城市的数据表明,房产需求居高不下而房产供应不足。慕尼黑(Munich)的住房空置率接近于零。而早在2015年,法兰克福的房地产市场就出现了4万套住宅的供应缺口——这表明2017年公寓价格同比上涨15%的原因并非仅仅是英国退出欧盟导致的。由于斯图加特(Stuttgart)地处盆地,这样的地理特性对建筑工程造成了一定的限制,进而导致公寓价格在当前周期内翻了一倍。


3、在此期间作为德国最大的港口城市汉堡(Hamburg)的房价也呈现强劲上涨趋势,然而汉堡的房地产需求增长速度比其他大都市要慢一些。因此从比价关系来看,汉堡房价水平仍然处于相对的价值洼地,投资价值突显。


住房的供需矛盾意味着房价受到疫情的影响程度会相对较小。由于许多大城市都遭遇了住房供应严重短缺的问题,即使出现利率冲击的情况,住房短缺大概率也将推动房价继续走高,其实2018年的利率变化对经济增长和宏观环境造成的影响也微乎其微。因此,我们预计今年汉堡房价和租金将继续上涨。


根据ImmoScout24 的数据, 德国 10 个最大城市新公寓价格上涨 4.9% 至 17.4%。从2020年第四季度开始与上年同期相比,公寓继续供不应求。ImmoScout24 的市场分析师 Kristian Kehlert认为:许多市场观察人士曾经预计,随着新冠危机房地产价格上涨将结束,但情况恰恰相反,尤其是新建公寓,  持续的价格上涨表明需求持续旺盛,而且趋势尚未有结束的迹象。因为无论是作为投资还是个人使用:将您的资金投资于混凝土黄金对许多人来说仍然非常有吸引力,尤其是在不确定的后疫情时期。

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2012 年至 2021 年第一季度汉堡单户和两户住宅的购买价格变化. 数据来源Statista Research Department, 26.07.2021,https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535475/umfrage/kaufpreis-fuer-ein-und-zweifamilienhaeuser-in-hamburg/


从上图可以看到最近10年汉堡房价走势呈现了温和上涨的趋势, 自2016年开始上涨的速率比之前略微加速, 总体还算相当的理性,  投资风险可控 . 上升周期完全没有结束的迹象. 


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汉堡新建公寓的购买价格,数据来自 ImmoScout24(26.07.2021)

https://www.immobilienscout24.de/neubau/ratgeber/aktuelle-neubau-themen/neubau-kauf-map-wohnungen-hamburg.html


汉堡新建公寓的购买价格在 2020 年继续上涨。平均而言,买家现在为一套 80 平方米的公寓支出比一年前高出7.7%,即490,000 欧元。但各区之间的房价存在很大差异:在领跑者 Harvestehude,三居室公寓比 Altengamme 的公寓贵 630,000 欧元,Harvestehude有近 874,000 欧元,比上一年增加 7.6%。在Altengamme只需要 241,000 欧元。此次涨价幅度最大的是Billwerder 12.3%,一套新公寓仍然相对实惠,约为 390,000 欧元。


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汉堡新建Haus的购买价格,数据来自 ImmoScout24(26.07.2021)

https://www.immobilienscout24.de/wissen/bauen/neubau-kauf-map-haeuser-hamburg.html


汉堡的房价继续领跑汉萨同盟城市:一座 140 平方米的新房平均价格超过 720,000 欧元。

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慕尼黑新建Haus的购买价格,数据来自 ImmoScout24(26.07.2021)

https://www.immobilienscout24.de/wissen/bauen/neubau-kauf-map-haeuser-muenchen.html


而对比慕尼黑新建Haus的购买价格看,  汉堡的房价相当于打了个对折。 

从以上分析可以看出:  放眼全德国, 不论从横向比较还是纵向比较,在汉堡置业无疑都是您的首选 .

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