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房产购置
10/29/2021
租房还是买房?

在德国租房合适还是买房合适?关于这个问题其实很难一概而论,因为会受到多种因素的影响。我们无法帮您做决定,但是希望我们展示出的一些论据能帮助您作出正确的判断。


我们先看一下德国老百姓住房的状况,据德国权威的Statista统计数据库显示:2019年德国租房住的家庭比例超过58%,单身家庭(Ein-Personen-Haushalte)租住的比例更是高于70%。由此可见,大多数的德国家庭选择租房。


我们先来说一说租房。

对于租房,房屋租赁合同里一般会出现两个价格:冷租(Kaltmiete)和额外费用(Nebenkosten)。

冷租(Kaltmiete):也称为净租金或基本租金,是指租金中仅涵盖房屋使用的部分,也是房屋出租人的净收益部分。


额外费用(Nebenkosten):通常是指除了冷租以外的其它所有费用的总称,主要包含:

    •房产税(Grundsteuer),

    •供水(Wasserversorgung)

    •排水(Entwässerung)

    •取暖费(Heizungskosten)

    •热水供应(Warmwasserversorgung)

    •垃圾清理费(Müllentsorgung)

    •客货电梯费用(Personen-oderLastenaufzugskosten)

    •清洁费及虫害控制费(GebäudereinigungundUngezieferbekämpfung)

    •花园维护费(Gartenpflege)

    •公共区域照明费(Beleuchtung)

    •财产及意外责任险(Sach-undHaftpflichtversicherung)

    •人力管理费(HauswartundHausmeister)

    •电视广播费及宽带网络费(GemeinschaftsantennenanlageundBreitbandnetz)

    •其它(SonstigeNebenkosten)


对于买房,主要分两种情况,自住房和投资房,我们这里主要说一下用于自住目的的购房。人们对买房代替租房最直观的理解就是租金变成了储蓄存款,若干年后房产变为自己的私有财产。

现在买房真的比租房好吗?

如果你与周围的人或资讯媒体交谈,目前似乎每个人都相信购买会比租房更划算。这主要是因为房地产贷款利率一直处于2008年金融危机以来的历史低位,获得贷款从未如现在那么便宜。这听起来很诱人,但不要让它指导你的决定。


当谈到何时买比租合适的问题,其它因素同样是需要重点考虑的:比如房地产的当前价格是否合理?是否存在房产泡沫?当购买需求增加时,房产的价格也会持续上涨。这就涉及到当前销售价格与房产实际价格是否相匹配的问题。


针对某个单独的个体,租还是买?

如果您目前正在租房住,通常会问这个问题。我们从两个不同的角度出发,看一下哪个选择更适合您。


对比项

买房

租房

财富积累

 ...通过拥有地产和经济活动来积累财富

通过向房东支付租金,作为购买房产的替代方案,因此必须通过其他金融投资来积累财富

融资

通过住房贷款陷入债务

保持无债务状态

搬迁

长期致力于一处房产,不利于搬迁

保持搬迁的灵活性,自由迁徙

维修与维护

自己负责,人力和物料成本等

由房东负责,自己无需投入精力和财力

自由度

房屋装修与改造自己能做主,拥有更多的自由度

需要经过房东批准后操作

Mietpreise

不需要担心房租上涨

伴随着不断上涨的租金

   

什么时候适合租房,什么时候买房更值得?

在决定是否购买房产时,房产的购买价格绝对是最重要的因素。一方面,这取决于你是否能负担得起贷款。另一方面,也建议根据房产的实际价值来查看购买价格。通过这种方式,您可以对买或者租有更清晰地判断,以避免因价格上涨而额外支付了太多费用。


房产价格评估有很多方法,这里就不一一列举了,这里只讲一个房地产方面的经验法则:购买价格/租金比率。


从这个比值可以看出您中意的房产价格是否合理。您需要将购买价格除以该物业的潜在年租金,如果结果在20左右,则表示购买价格较低。数值为25及以上表示购买价格偏高。


比如一套售价40万欧元的公寓,按照目前租房市场价格每年的冷租收益约为15000欧元,则买-租比率为:400000/15000=26,7,说明此公寓目前销售价格偏高,当然还应该考虑此公寓后期的配套设施是否有优化,是否有升值空间等因素。


如何判断租或买哪个更便宜?

上面提到的买-租比率只是一个粗略的算法,真正要决定是否购买一处房产时,一定要通过专业的人员或机构来进行计算。我们这里再列举一个例子,简单的说明一下:

   

购买价格

205.000 €

自有资产 (20%)

41.000 €

贷款金额

164.000 €

年利率

1,74 %

还款期限

15 Jahre

还本金率

4 %

月供金额

85679 €


如果最终计算得出的月供金额与租金相当,那不用太多考虑,购买绝对是一个更优的选择。当然,这个例子里面没有考虑购房时其它税金及公证费等,需要额外支付房价约10-15%的资金。


从德国政府层面讲,德国一直鼓励自住目的的房产交易,在提供低息贷款的同时,也出台了许多房产抵税政策,这些话题我们后面也都会讲到。

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