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在德国租房合适还是买房合适？关于这个问题其实很难一概而论，因为会受到多种因素的影响。我们无法帮您做决定，但是希望我们展示出的一些论据能帮助您作出正确的判断。
我们先看一下德国老百姓住房的状况，据德国权威的Statista统计数据库显示：2019年德国租房住的家庭比例超过58%，单身家庭(Ein-Personen-Haushalte)租住的比例更是高于70%。由此可见，大多数的德国家庭选择租房。
我们先来说一说租房。
对于租房，房屋租赁合同里一般会出现两个价格：冷租(Kaltmiete)和额外费用(Nebenkosten)。
冷租(Kaltmiete):也称为净租金或基本租金，是指租金中仅涵盖房屋使用的部分，也是房屋出租人的净收益部分。
额外费用(Nebenkosten):通常是指除了冷租以外的其它所有费用的总称，主要包含:
•房产税(Grundsteuer),
•供水(Wasserversorgung)
•排水(Entwässerung)
•取暖费(Heizungskosten)
•热水供应(Warmwasserversorgung)
•垃圾清理费(Müllentsorgung)
•客货电梯费用(Personen-oderLastenaufzugskosten)
•清洁费及虫害控制费(GebäudereinigungundUngezieferbekämpfung)
•花园维护费(Gartenpflege)
•公共区域照明费(Beleuchtung)
•财产及意外责任险(Sach-undHaftpflichtversicherung)
•人力管理费(HauswartundHausmeister)
•电视广播费及宽带网络费(GemeinschaftsantennenanlageundBreitbandnetz)
•其它(SonstigeNebenkosten)
对于买房，主要分两种情况，自住房和投资房，我们这里主要说一下用于自住目的的购房。人们对买房代替租房最直观的理解就是租金变成了储蓄存款，若干年后房产变为自己的私有财产。
现在买房真的比租房好吗？
如果你与周围的人或资讯媒体交谈，目前似乎每个人都相信购买会比租房更划算。这主要是因为房地产贷款利率一直处于2008年金融危机以来的历史低位，获得贷款从未如现在那么便宜。这听起来很诱人，但不要让它指导你的决定。
当谈到何时买比租合适的问题，其它因素同样是需要重点考虑的：比如房地产的当前价格是否合理？是否存在房产泡沫？当购买需求增加时，房产的价格也会持续上涨。这就涉及到当前销售价格与房产实际价格是否相匹配的问题。
针对某个单独的个体，租还是买？
如果您目前正在租房住，通常会问这个问题。我们从两个不同的角度出发，看一下哪个选择更适合您。
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对比项 |
买房 |
租房 |
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财富积累 |
...通过拥有地产和经济活动来积累财富 |
…通过向房东支付租金，作为购买房产的替代方案，因此必须通过其他金融投资来积累财富 |
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融资 |
…通过住房贷款陷入债务 |
…保持无债务状态 |
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搬迁 |
…长期致力于一处房产，不利于搬迁 |
…保持搬迁的灵活性，自由迁徙 |
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维修与维护 |
…自己负责，人力和物料成本等 |
…由房东负责，自己无需投入精力和财力 |
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自由度 |
…房屋装修与改造自己能做主，拥有更多的自由度 |
…需要经过房东批准后操作 |
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Mietpreise |
…不需要担心房租上涨 |
…伴随着不断上涨的租金 |
什么时候适合租房，什么时候买房更值得？
在决定是否购买房产时，房产的购买价格绝对是最重要的因素。一方面，这取决于你是否能负担得起贷款。另一方面，也建议根据房产的实际价值来查看购买价格。通过这种方式，您可以对买或者租有更清晰地判断，以避免因价格上涨而额外支付了太多费用。
房产价格评估有很多方法，这里就不一一列举了，这里只讲一个房地产方面的经验法则：购买价格/租金比率。
从这个比值可以看出您中意的房产价格是否合理。您需要将购买价格除以该物业的潜在年租金，如果结果在20左右，则表示购买价格较低。数值为25及以上表示购买价格偏高。
比如一套售价40万欧元的公寓，按照目前租房市场价格每年的冷租收益约为15000欧元，则买-租比率为：400000/15000=26,7,说明此公寓目前销售价格偏高，当然还应该考虑此公寓后期的配套设施是否有优化，是否有升值空间等因素。
如何判断租或买哪个更便宜？
上面提到的买-租比率只是一个粗略的算法，真正要决定是否购买一处房产时，一定要通过专业的人员或机构来进行计算。我们这里再列举一个例子，简单的说明一下：
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购买价格 |
205.000 € |
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自有资产 (20%) |
41.000 € |
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贷款金额 |
164.000 € |
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年利率 |
1,74 % |
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还款期限 |
15 Jahre |
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还本金率 |
4 % |
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月供金额 |
85，679 € |
如果最终计算得出的月供金额与租金相当，那不用太多考虑，购买绝对是一个更优的选择。当然，这个例子里面没有考虑购房时其它税金及公证费等，需要额外支付房价约10-15%的资金。
从德国政府层面讲，德国一直鼓励自住目的的房产交易，在提供低息贷款的同时，也出台了许多房产抵税政策，这些话题我们后面也都会讲到。
关注我们，德国汉铸，与您携手筑造美好家园！
